为什么二十年来房价越来越高,而车价却越来越低?

最近参加一次朋友聚会,席间自然聊到了高企的房价和不断上扬的房租,于是有人问我:为什么这二十年来房价(包括房租)越来越高,而车价(包括租车价格)却越来越低?

回头一想,真是这么回事。记得1998年,北京买一台捷达,办完手续总共要花16万元,同样的钱可以在四环外买一套50-60平方米的两居;如今,最贵的新款捷达办完手续才十多万元,在同样的地段买2平方米都不够!

“吃、穿、住、行”中的“住”和“行”是过去二十年中国普遍老百姓消费升级的重点。为什么“行”的问题解决得这么顺畅,而“住”的问题解决起来却日见艰难?

我认为,答案其实非常简单:“行”的解决尊重了基本经济学常识,而“住”的解决违背了基本经济学常识。这个基本常识是什么?那就是供求关系决定价格。

对于汽车,二十年来,由于进一步的开放和改革,供给侧发生了翻天覆地的变化:先是进口,后来是合资,接着是自主,三方面齐头并进,几十家上百家汽车厂在那里竞争,形成了一个供给充分的市场;在这个市场里,政府管得越来越少(2000年前后取消了轿车中准出厂价),截止至目前,对外资,只剩下股比和关税了,而且都有开放的时间表,对内资,想干汽车基本上通道也很顺畅,资质上管得严一点,但都有变通的办法。最终形成了市场上供给远大于需求的局面,价格自然会不断下降,以前遥不可及的奔驰、宝马、奥迪也开始进入一部分百姓家庭。

而房子却不然,政府始终垄断着土地供应,不仅土地价格高,而且供应量也不够;由于众多原因,开放程度也不够,基本上是内资在这里折腾。在供应不够的背景下,又通过给老百姓发放贷款刺激需求提前释放,于是乎,供求严重失衡,价格一路上扬!现在面对这样的状况,政府严控新房价格,压住不让上涨,结果只有两个,一个是新房与二手房价格倒挂,进一步刺激抢新房,另一个是最近大家见到的一些城市的土地开始流拍,流拍的结果下一步是市场上的供应量继续减少,价格控制难度进一步加大。如果不从供给端想办法,房价问题基本上无解。但要从供给端想办法,将土地价格降下来,又要影响政府卖地收入,何其难矣!这真是一场自我革命!

下一步,房价和车价会怎么走?我看如果不从供给端改革,未来二十年总的趋势还是房价(包括租房)越来越贵,车价(包括租车价格)越来越低。

为什么房价越来越贵?道理很简单,需求越来越旺盛。一方面,城镇化水平提高带来的新进入城市人口的刚性需求;另一方面,进入下半场的消费升级需求:一、换房需求,住一居的想换两居,住两居的想换三居,住三居的想换复式,住复式的想换别墅,这是人对美好生活的向往,这种自然需求不需要人教;二、独居需求,一代人与下一代人分开来住;三、空间转化需求,有条件的一般城里一套(上班、上学),城外一套(休闲、度假)。开征房产税会减缓这一需求释放的时间,但不会改变这一趋势。

现在房价高企,新进入城市的人口一时买不起房只能租房,租房的越来越多,房租自然会上涨。最后会上涨到多少?有两个参照系,一个是当今的美国硅谷,年租金达到住房总价的3-4%(在美国不算最高);另一个是20年前北京最高档的居住区方庄,也曾达到过住房总价的4%(当时买房的人少主要是租房)。如果逐步上涨到这样的比例,现在房价的“虚高”会变成“实高”。当然,将房价由“虚高”变成“实高”还有马上要开始的大基建,地铁通了,路宽了,配套齐全了,环境好了,“虚”高的房价自然就“实”了!

至于车价,还有下调的空间,调到多少?看看美国市场宝马、奔驰、奥迪的价格,再看看我们现在市场上这类车的价格就知道了,只要我们进一步改革开放,让供给更加充分,这必将化为现实!不过,在这一过进程中,目前一半以上的汽车企业将会消失!

来源:第一电动网

作者:老孙论车

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